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物流施設の賃貸マーケットに関する調査(2016年1月時点) – 一五不動産情報サービス

物流施設の賃貸マーケットに関する調査(2016年1月時点)

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【東京圏】

東京圏の空室率は5.0%となり、前期の2.2%から2.8ポイント上昇した。東京圏の新規供給は55.8万㎡で7四半期ぶりに50万㎡を超えたが、新規需要は22.9万㎡と平均的な水準で、空室率の大幅な上昇に繋がった。また、東京圏の募集賃料は2014年7月より4,000円/坪前後で一進一退であったが、今期の募集賃料は3,920円/坪で、前期の3,990円/坪から70円/坪(マイナス1.8%)の下落となった。

【関西圏】

関西圏の空室率は1.4%となり、前期の2.3%から0.9ポイント低下した。マルチテナント型物流施設の一部で稼働率が上昇したため需給改善に繋がった。また、今期の募集賃料は3,430円/坪となり、前期の3,500円/坪から70円/坪(マイナス2.0%)の下落で、2015年7月の3,560円/坪をピークに2四半期連続のマイナスである。

東京圏の賃貸マーケット動向

(1)需給動向

2016年1月の東京圏の空室率は5.0%となり、前期(15年10月)の2.2%から2.8ポイント上昇した(図表1参照)。今期(15年11月~16年1月)は新たに7棟が竣工を迎え、新規供給は55.8万㎡となった。新規供給の50万㎡突破は2014年2月~4月以来で、2008年7月のデータ公表以降では過去最大である。他方、今期の新規需要は22.9万㎡で平均的な水準に留まったため(*1)、空室率の大幅な上昇に繋がった(図表2参照)。

具体的にみると「GLP狭山日高Ⅰ」が2015年12月に竣工し、大手製造業関連企業の専用施設として稼働した(*2)。また、また、三菱商事都市開発による「MCUD千葉北」が2015年12月、「MCUD本牧」が2016年1月に竣工(*3)、「プロロジスパーク吉見」も2016年1月に竣工した(*4)。そのほか三井不動産による「MFLP日野」と「MFLP柏」も今期より稼働している(*5)。なお、GLP投資法人が取得した「GLP松戸」も集計対象とした(*6)。

今後の開発計画では圏央道周辺やその以北が多い。プロロジスは日立物流ファインネクスト専用施設として「プロロジスパーク古河2」の開発(*7)、GLPはマルチテナント型物流施設の「GLP川島」を開発(*8)、レッドウッド・グループも「レッドウッド川島ディストリビューションセンター」を着工した。圏央道以外の地域でもシーアールイーによる「ロジスクエア浦和美園」が着工(*9)するなど、東京圏では開発計画が目白押しである。高機能型物流施設に対する需要は底堅いことから既存物件の空室消化は順調に進む一方、それを上回るペースで新規供給が続きそうだ。したがって、本調査の対象とする大型クラスの賃貸市場は順調に拡大するが、新築物件を加えた需給バランスは緩和傾向で、空室率は低下しづらいと考えられる。


20160229_市況_図表1 東京圏の空室率の動向

20160229_市況_図表2 東京圏の需給バランスの動向

出所:株式会社一五不動産情報サービス


1.「2008年8月~10月」から「2015年11月~16年1月」の新規需要の平均値は22.7万㎡である。
2.2016年1月13日付 グローバル・ロジスティック・プロパティーズ(株) プレスリリースより
3.2016年1月13日付 三菱商事都市開発(株) プレスリリースより
4.2016年1月21日付 プロロジス プレスリリースより
5.2015年3月3日付 三井不動産(株) プレスリリースより
6.2015年12月18日付 GLP投資法人 プレスリリースより
7.2016年1月18日付 プロロジス プレスリリースより
8.2016年2月9日付 グローバル・ロジスティック・プロパティーズ(株) プレスリリースより
9.2016年2月15日付 (株)シーアールイー プレスリリースより


(2)賃料動向

東京圏の募集賃料は1年半前の2014年7月より4,000円/坪前後で一進一退であったが、直近(2016年1月)の募集賃料は3,920円/坪で、前期の3,990円/坪から70円/坪(マイナス1.8%)の下落となった。

東京圏では高機能型物流施設に対する需要サイドは底堅く、市場競争力の高い物件に関しては、堅調な成約賃料をキープしているようだ。他方、図表3の通り募集賃料は弱含みとなっている。立地や物件クオリティによって賃料格差が拡大傾向にあり、この流れがしばらく続きそうだ。

20160229_市況_図表3 東京圏の募集賃料の動向

出所:株式会社一五不動産情報サービス
注:Nはサンプル数を示す。点線は各期の賃料サンプルのうち、上位10%と下位10%を結んだもので、賃料サンプルのバラつき具合を示す。

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関西圏の賃貸マーケット動向

(1)需給動向

2016年1月の関西圏の空室率は1.4%となり、前期(15年10月)の2.3%から0.9ポイント低下した(図表4参照)。今期(15年11月~16年1月)は新規供給がなく、マルチテナント型物流施設の一部で稼働率が上昇したため、需給改善に繋がった(図表5参照)。

関西圏でも新規開発が盛んである。プロロジスは兵庫県川辺郡猪名川町と猪名川町産業拠点地区開発に関する協定書を締結したことを発表した(*10)。整備中の新名神高速道路の川西IC(仮称)周辺における大規模な物流団地となる。

新名神高速道路におけるインターチェンジ周辺では産業団地の造成が相次ぎ、彩都地区、箕面森町、茨木北ロジスティックテクノパーク、北摂三田第二テクノパーク、久世荒内・寺田塚本地区土地区画整理事業などの計画が進んでいる。

関西圏では2016年下半期より賃貸物流施設の大量供給が見込まれているが、物流用地の造成も盛んであり、しばらくは供給圧力が弱まることはなさそうだ。


20160229_市況_図表4 関西圏の空室率の動向

20160229_市況_図表5 関西圏の需給バランスの動向

出所:株式会社一五不動産情報サービス


10.2016年2月18日付 プロロジス プレスリリースより


(2)賃料動向

2016年1月の関西圏の募集賃料は3,430円/坪で、前期の3,500円/坪から70円/坪(マイナス2.0%)の下落となった。

関西圏の募集賃料は2013年4月の3,150円/坪を底に2年以上にわたり上昇基調が続いていたが、2015年7月の3,560円/坪をピークに2四半期連続のマイナスである。2016年下半期より大量供給が本格化することから、募集賃料にも下落圧力が強まる懸念がある。

20150529_市況_図表6 関西圏の募集賃料の動向

出所:株式会社一五不動産情報サービス
注:Nはサンプル数を示す。点線は各期の賃料サンプルのうち、上位10%と下位10%を結んだもので、賃料サンプルのバラつき具合を示す。


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