調査レポート

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【東京圏】

・今期(20年4月)の空室率は0.9%となり、2008年7月からの調査開始以降で最も低い水準となった。今期(20年2月~4月)の新規需要は101.1万㎡と高水準で、2四半期前の107.5万㎡に次ぐ過去2番目の新規需要となった。
・東京圏の募集賃料は4,400円/坪で、前期の4,370円/坪から30円/坪(プラス0.7%)の上昇となった。東京圏の募集賃料の上昇は3四半期連続で、特に外環道周辺など東京都心近郊の募集賃料が上向いている。

【関西圏】

・今期(20年4月)の空室率は2.0%で、前期の2.8%から0.8ポイントの低下となった。関西圏の需給バランスはこの2年間で緩和局面から逼迫局面へと急速に移行している。
・関西圏の募集賃料は3,850円/坪となり、前期の3,720円/坪から130円/坪(プラス3.5%)の上昇となった。関西圏の募集賃料は需給改善を背景に上向いており、この2年間で15%近く上昇している。

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【予測手法とその結果】

新型コロナウイルス感染症の収束時期とEコマースの成長スピードで4パターンに分けて、東京圏の物流施設の賃貸マーケットに関して短期予測を実施した。2022年1月時点における空室率の予測結果は以下の通り。

シナリオ1(コロナ禍 早期収束/EC 強気) 1.8%
シナリオ2(コロナ禍 早期収束/EC 例年並) 3.1%
シナリオ3(コロナ禍 長期化/EC 強気) 4.1%
シナリオ4(コロナ禍 長期化/EC 例年並) 5.6%

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【東京圏】

・今期(20年1月)の空室率は1.9%となり、前期の2.6%から0.7ポイントの低下となった。今期(19年11月~20年1月)は新規供給が24.7万㎡と前期の4分の1と少なく、需給改善がさらに進み、空室率は2015年10月の1.9%から約4年ぶりに2%を下回った。
・東京圏の募集賃料は4,370円/坪で、前期の4,280円/坪から90円/坪(プラス2.1%)の上昇となった。東京圏の募集賃料の上昇は2四半期連続で上昇機運が高まっており、神奈川県に限定した募集賃料では、2008年7月の調査開始以降で最も高い4,800円/坪となった。

【関西圏】

・今期(20年1月)の空室率は2.8%で、前期の3.2%から0.4ポイントの低下となり2017年10月から2年以上にわたり需給改善が続いている。
・関西圏の募集賃料は3,720円/坪となり、前期の3,560円/坪から160円/坪(プラス4.5%)の大幅な上昇となった。関西圏の募集賃料は、前期は下落したものの、2017年7月の3,310円/坪を底に上昇トレンドが持続している。

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【不動産価格の見通し】
 半年後の不動産価格の見通しは「横ばい」が54.9%、「上昇」が45.1%で、「下落」の回答者はいなかった。前回調査で「上昇」の回答構成比が4割近くまで増加したが、本調査ではさらに増えた。不動産価格はさらなる高値を模索する展開となっている。

【賃料水準の見通し】
 半年後の賃料の見通しは「横ばい」が51.2%、「上昇」が48.8%で拮抗する一方、「下落」の回答者がゼロとなった。「上昇」の回答構成比は2017年7月の4.9%を底に5回連続で増加し、5割近い水準に達している。「上昇」の回答構成比が5割前後となるのは2014年~2015年以来で、賃料水準は楽観的な見通しが支配的になっている。

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【東京圏】

・今期(19年10月)の空室率は2.6%となり、前期の3.3%から0.7ポイントの低下となった。今期(19年8月~10月)の新規供給は96.6万㎡で100万㎡に迫る勢いであったが、新規需要はそれを上回る107.5万㎡となり調査開始以来で最大となった。
・東京圏の募集賃料は4,280円/坪で、前期の4,120円/坪から160円/坪(プラス3.9%)の上昇となった。東京都心近郊の埼玉県南部や臨海部で需給バランスが特に逼迫しており、開発物件における募集賃料の設定も従来の賃料相場から大幅に見直すケースが増えている。

【関西圏】

・今期(19年10月)の空室率は3.2%で、前期の4.3%から1.1ポイントの低下となった。関西圏の空室率は2017年10月から2年にわたって低下傾向が続き、最近では関西圏の需給環境が「安定」から「やや逼迫」したステージに向かっている。
・関西圏の募集賃料は3,560円/坪となり、前期の3,620円/坪から60円/坪(マイナス1.7%)の下落となった。2017年7月から2年にわたって募集賃料が上向き、今期でその上昇は一段落したが、実勢の賃料相場は堅調に推移している。

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【東京圏】

・今期(19年7月)の空室率は3.4%となり、前期の4.0%から0.6ポイントの低下となった。今期(19年5月~7月)は新規供給が59.3万㎡で前四半期と概ね同水準であったが、新規需要が堅調で68.8万㎡に達し、需給改善に繋がった。
・東京圏の募集賃料は4,120円/坪で、前期の4,160円/坪から40円/坪(マイナス1.0%)の下落となった。なお、東京都に限定した募集賃料では、2008年7月の調査開始以降で初めて7,000円/坪を上回るなど、都心近郊の賃料水準は堅調に推移している。

【関西圏】

・今期(19年7月)の空室率は4.3%で、前期の5.2%から0.9ポイントの低下となった。関西圏の空室率は2017年10月の13.0%から7四半期連続の低下である。
・関西圏の募集賃料は3,620円/坪となり、前期の3,530円/坪から90円/坪(プラス2.5%)の上昇となった。今期は2009年7月以来、10年ぶりに3,600円/坪を上回った。

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【不動産価格の見通し】

半年後の不動産価格の見通しは「上昇」が39.1%となり、前回調査の27.5%から大幅に増える一方、「下落」が1.1%まで減少した。不動産価格は高止まりの膠着状態から脱し、再び上昇するという気運がみられる。

【賃料水準の見通し】

半年後の賃料の見通しは「横ばい」が60.9%と最多で、「上昇」が38.0%、「下落」が1.1%となった。「上昇」の回答構成比は2017年7月の4.9%を底に4回連続で増加している。今後、数年間にわたり物流施設の大量供給が見込まれるが、賃料水準の楽観的な見通しがさらに勢いを増している。

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【東京圏】

・今期(19年4月)の空室率は4.0%となり、前期の3.3%から0.7ポイントの上昇となった。今期(19年2月~4月)は計12棟が新たに竣工したため、新規供給が61.0万㎡と高水準になったが、新規需要は47.0万㎡に留まったため、需給バランスはやや緩和した。
・東京圏の募集賃料は4,160円/坪で、前期の4,180円/坪から20円/坪(マイナス0.5%)の下落となった。東京圏の募集賃料は2018年4月の4,300円/坪から1年にわたって下落する一方、募集賃料のサンプル数も減少している。特に募集賃料が高い臨海部での減少が顕著である。したがって、募集賃料の下落は、賃料単価が低い募集物件が賃貸市場に残っているためと考えられる。

【関西圏】

・今期(19年4月)の空室率は5.2%で、前期の7.1%から1.9ポイントの低下となった。関西圏の空室率の低下は6四半期連続で、賃貸市況の改善が顕著である。
・関西圏の募集賃料は3,530円/坪となり、前期の3,460円/坪から70円/坪(プラス2.0%)の上昇となった。今期は2015年10月以来、3年半ぶりに3,500円/坪を上回った。

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【東京圏】

今期(19年1月)の空室率は3.3%となり、前期の5.3%から2.0ポイントの低下となった。今期(18年11月~19年1月)は新規供給が34.1万㎡に対し、新規需要はその2倍に近い64.8万㎡となり、需給改善が鮮明になった。
東京圏の募集賃料は4,180円/坪で、前期の4,220円/坪から40円/坪(マイナス0.9%)の下落となった。東京圏の募集賃料は4,200円/坪前後で概ね横ばいである。

【関西圏】

今期(19年1月)の空室率は7.1%で、前期の9.6%から2.5ポイントの大幅な低下となった。関西圏の空室率の低下は5四半期連続で、1年以上にわたり需給改善が進んでいる。
関西圏の募集賃料は3,460円/坪となり、前期から横ばいであった。臨海部を含め賃貸市況は落ち着きを取り戻しつつあり、当面は安定した賃料動向が続く見通しである。

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【不動産価格の見通し】

半年後の不動産価格の見通しは「横ばい」が70.3%と最多で、「上昇」が27.5%、「下落」が2.2%となった。また、不動産価格の業況判断DIは25.3ポイントとなり、2016年1月の27.3ポイントから一進一退で、やや強気の見通しが3年にわたり続いている。

【賃料水準の見通し】

半年後の賃料の見通しは「横ばい」が70.3%と最多で、「上昇」が24.2%、「下落」が5.5%となった。「下落」の回答構成比は2017年1月の25.0%から4回連続で減少する一方、「上昇」の回答構成比は2017年7月の4.9%を底に増加基調で、楽観的な見通しが勢いを増している。

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