調査レポート

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【東京圏】

・今期(21年4月)の空室率は0.5%で、前期の0.2%から僅かに上昇したが、逼迫した需給環境が続いている。
・東京圏の募集賃料は4,400円/坪で、前期の4,410円/坪から10円/坪(マイナス0.2%)のわずかな下落で、2020年4月以降は4,400円/坪前後で概ね横ばいである。

【関西圏】

・今期(21年4月)の空室率は1.5%で、前期の2.8%から1.3ポイントの低下となった。今期(21年2月~4月)の新規供給は14.9万㎡に対し新規需要が26.1万㎡とやや堅調で、需給改善に繋がった。
・関西圏の募集賃料は4,000円/坪で前期から横ばいで、やや逼迫した需給環境を背景に臨海部、内陸部とも安定した賃料動向となっている。

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【東京圏】

・今期(21年1月)の空室率は0.2%で、前期の0.4%からさらに低下し、2008年7月の調査開始以降の最低水準を更新した。
・東京圏の募集賃料は4,410円/坪で、前期の4,400円/坪から10円/坪(プラス0.2%)の上昇となった。東京圏の募集賃料は緩やかな上昇傾向が続いており、特に千葉県の募集賃料が上向いている。

【関西圏】

・今期(21年1月)の空室率は2.8%で、前期の2.5%から0.3ポイントの上昇となった。今期(20年11月~21年1月)の新規供給は23.7万㎡に対し新規需要が21.2万㎡となり、概ね均衡した需給バランスであった。
・関西圏の募集賃料は4,000円/坪で、前期から横ばいであった。2019年10月から1年にわたって上昇基調であったが、今期でその上昇が一段落した。需給環境は良好であることから、再び上昇することも十分に考えられる。

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【不動産価格の見通し】
半年後の不動産価格の見通しは「上昇」が70.0%、「横ばい」が27.5%、「下落」が2.5%となった。「上昇」の回答構成比は前回調査の45.7%から大幅増となり、不動産価格に関しては強気の見通しが支配的である。

【賃料水準の見通し】
半年後の賃料の見通しは「上昇」が57.5%、「横ばい」が41.2%、「下落」が1.3%となった。前回調査ではコロナ禍での景気悪化を懸念し強気の見通しが一時的に後退したが、本調査では2017年7月から続く上昇トレンドに回帰し、「上昇」の回答構成比は2008年1月の調査開始以来で最も高くなった。

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【東京圏】

・今期(20年10月)の空室率は0.4%で、調査開始以降の最低水準であった前期から横ばいであった。また、今期(20年8月~10月)の新規供給は58.0万㎡に対し、新規需要が58.3万㎡で均衡した需給バランスとなった。
・東京圏の募集賃料は4,400円/坪で、前期から横ばいであった。埼玉県や神奈川県の募集賃料が上向いており、特に神奈川県の募集賃料は2008年7月の調査開始以降で初めて坪当たり5千円台に突入した。

【関西圏】

・今期(20年10月)の空室率は2.5%で、前期の3.1%から0.6ポイントの低下となった。新たに竣工した物件は満室稼働で、既存物件の空室消化も進んだことから需給改善に繋がった。
・関西圏の募集賃料は4,000円/坪となり、前期の3,990円/坪から10円/坪(プラス0.3%)の上昇となった。募集賃料の上昇は4四半期連続で、2008年7月の調査開始以降で初めて4千円台に突入した。

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【東京圏】

・今期(20年7月)の空室率は0.4%で、調査開始以降の最低水準を2四半期連続で更新した。今期(20年5月~7月)の新規供給は39.0万㎡に対し、新規需要が48.8万㎡となり、5四半期連続で新規需要が新規供給を上回った。
・東京圏の募集賃料は4,400円/坪で、前期から横ばいであった。また、埼玉県に限定した募集賃料は4,070円/坪となり、2009年7月以来11年ぶりに4千円を上回った。

【関西圏】

・今期(20年7月)の空室率は3.0%で、前期の2.0%から1.0ポイントの上昇となった。超大型物件である「ESR尼崎ディストリビューションセンター」 を含む4棟が新たに竣工したが、空室率の上昇は小幅に留まった。
・関西圏の募集賃料は3,990円/坪となり、前期の3,850円/坪から140円/坪(プラス3.6%)の上昇となり、2008年7月の調査開始以降で最も高い水準に達した。

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【不動産価格の見通し】
半年後の不動産価格の見通しは「横ばい」が51.8%、「上昇」が45.7%、「下落」が2.5%となった。不動産価格の見通しでは「横ばい」が5割強、「上昇」が5割弱で拮抗しており、依然として強気の見通しが支配的である。

【賃料水準の見通し】
半年後の賃料の見通しは「横ばい」が56.8%で最多となり、「上昇」が35.8%、「下落」が7.4%となった。賃料の上昇トレンドに転機が訪れ、「上昇」の回答構成比は3年ぶりに減少している。また、「下落」の回答構成比も2017年1月以来の3年半ぶりに増加に転じ、先行きに悲観的な意見がじわりと拡大している。

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【東京圏】

・今期(20年4月)の空室率は0.9%となり、2008年7月からの調査開始以降で最も低い水準となった。今期(20年2月~4月)の新規需要は101.1万㎡と高水準で、2四半期前の107.5万㎡に次ぐ過去2番目の新規需要となった。
・東京圏の募集賃料は4,400円/坪で、前期の4,370円/坪から30円/坪(プラス0.7%)の上昇となった。東京圏の募集賃料の上昇は3四半期連続で、特に外環道周辺など東京都心近郊の募集賃料が上向いている。

【関西圏】

・今期(20年4月)の空室率は2.0%で、前期の2.8%から0.8ポイントの低下となった。関西圏の需給バランスはこの2年間で緩和局面から逼迫局面へと急速に移行している。
・関西圏の募集賃料は3,850円/坪となり、前期の3,720円/坪から130円/坪(プラス3.5%)の上昇となった。関西圏の募集賃料は需給改善を背景に上向いており、この2年間で15%近く上昇している。

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outlook

【予測手法とその結果】

新型コロナウイルス感染症の収束時期とEコマースの成長スピードで4パターンに分けて、東京圏の物流施設の賃貸マーケットに関して短期予測を実施した。2022年1月時点における空室率の予測結果は以下の通り。

シナリオ1(コロナ禍 早期収束/EC 強気) 1.8%
シナリオ2(コロナ禍 早期収束/EC 例年並) 3.1%
シナリオ3(コロナ禍 長期化/EC 強気) 4.1%
シナリオ4(コロナ禍 長期化/EC 例年並) 5.6%

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【東京圏】

・今期(20年1月)の空室率は1.9%となり、前期の2.6%から0.7ポイントの低下となった。今期(19年11月~20年1月)は新規供給が24.7万㎡と前期の4分の1と少なく、需給改善がさらに進み、空室率は2015年10月の1.9%から約4年ぶりに2%を下回った。
・東京圏の募集賃料は4,370円/坪で、前期の4,280円/坪から90円/坪(プラス2.1%)の上昇となった。東京圏の募集賃料の上昇は2四半期連続で上昇機運が高まっており、神奈川県に限定した募集賃料では、2008年7月の調査開始以降で最も高い4,800円/坪となった。

【関西圏】

・今期(20年1月)の空室率は2.8%で、前期の3.2%から0.4ポイントの低下となり2017年10月から2年以上にわたり需給改善が続いている。
・関西圏の募集賃料は3,720円/坪となり、前期の3,560円/坪から160円/坪(プラス4.5%)の大幅な上昇となった。関西圏の募集賃料は、前期は下落したものの、2017年7月の3,310円/坪を底に上昇トレンドが持続している。

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【不動産価格の見通し】
半年後の不動産価格の見通しは「横ばい」が54.9%、「上昇」が45.1%で、「下落」の回答者はいなかった。前回調査で「上昇」の回答構成比が4割近くまで増加したが、本調査ではさらに増えた。不動産価格はさらなる高値を模索する展開となっている。

【賃料水準の見通し】
半年後の賃料の見通しは「横ばい」が51.2%、「上昇」が48.8%で拮抗する一方、「下落」の回答者がゼロとなった。「上昇」の回答構成比は2017年7月の4.9%を底に5回連続で増加し、5割近い水準に達している。「上昇」の回答構成比が5割前後となるのは2014年~2015年以来で、賃料水準は楽観的な見通しが支配的になっている。

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