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物流施設の賃貸マーケットに関する調査(2015年7月時点) – 一五不動産情報サービス

物流施設の賃貸マーケットに関する調査(2015年7月時点)

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【東京圏】

東京圏の空室率は2.3%となり、前期の3.5%から1.2ポイント低下した。東京圏の新規供給は14.1万㎡に対し新規需要はそれを大きく上回る25.6万㎡で、需給改善に繋がった。また、今期の募集賃料は4,000円/坪で、前期の3,990円/坪から10円/坪(プラス0.3%)の上昇となった。東京圏の募集賃料は4,000円/坪前後で一進一退である。

【関西圏】

関西圏の空室率は1.1%となり、前期の1.8%から0.7ポイント低下した。関西圏の新規供給は4.3万㎡に対し新規需要は6.1万㎡で、2四半期連続での需給改善となった。また、今期の募集賃料は3,560円/坪となり、前期の3,500円/坪から60円/坪(プラス.1.7%)と堅調な推移となった。関西圏の募集賃料は2013年4月の3,150円/坪を底に上昇基調が続いている。

東京圏の賃貸マーケット動向

(1)需給動向

 2015年7月の東京圏の空室率は2.3%となり、前期(15年4月)の3.5%から1.2ポイント低下した(図表1参照)。今期(15年5月~7月)の新規供給は14.1万㎡に対し新規需要はそれを大きく上回る25.6万㎡で、需給改善に繋がった(図表2参照)。

 具体的にみると2015年7月に「GLP座間」が竣工し、賃貸面積の約70%で企業が入居予定であることが発表された(*1)。また、アスクルは建築中の「レッドウッド生麦DC」に一括入居し、「(仮称)ASKUL Logi PARK横浜」を新設することを発表した(*2)。そのほか、既存物件でもテナントの動きが活発で、空室保有物件で稼働率が上昇するケースが多かった。

 産業ファンド投資法人は「IIF野田ロジスティクスセンター」におけるテナントの異動を発表し、空室期間がなく後継テナントを確保している(*3)。その他物件でもテナントが退去した際も内部増床で決まるなど、東京圏では堅調な需要が既存物件の空室消化や開発物件のプレリーシングに繋がっている。今後の開発ではプロロジスが「プロロジスパーク東松山」の開発計画(*4)、シーアールイーが「ロジスクエア羽生」の着工(*5)を発表した。未発表の開発計画を加味すると新規開発は引き続き旺盛である。賃貸市場外の動向となるが、事業会社が自ら土地取得に動くケースも増えており、家具小売のニトリは埼玉県幸手市で約10万㎡の超大型用地を取得(*6)、工具通販のMonotaROも茨城県笠間市で約9万㎡の超大型用地を取得することを発表した(*7)。事業会社による積極的な投資が大規模な物流センターの構築に繋がっており、当面は活気ある不動産マーケットが続きそうだ。


20150831_市況_図表1 東京圏の空室率の動向

20150831_市況_図表2 東京圏の需給バランスの動向

出所:株式会社一五不動産情報サービス


1.2015年7月13日付 グローバル・ロジスティック・プロパティーズ(株) プレスリリースより
2.2015年6月12日付 アスクル(株) プレスリリースより
3.2015年8月12日付 産業ファンド投資法人 プレスリリースより
4.2015年8月27日付 プロロジス プレスリリースより
5.2015年8月27日付 (株)シーアールイー プレスリリースより
6.2014年12月24日付 (株)ニトリホールディングス プレスリリースより
7.2015年8月27日付 (株)MonotaRO プレスリリースより


(2)賃料動向

 2015年7月の東京圏の募集賃料は4,000円/坪で、前期の3,990円/坪から10円/坪(プラス0.3%)の上昇となった。東京圏の募集賃料は4,000円/坪前後で一進一退である。

 上述の通り、東京圏では堅調な需要が続いているが、東京圏全体の募集賃料の上昇にあまり繋がっていない。これは新規開発が盛んで、今後の見通しを加味すると需給の逼迫感に乏しいことが大きな要因のひとつと考えられる。また、物流適地が広域化し、圏央道以北でも物流施設の開発が盛んなことも、東京圏全体の賃料水準に影響していると弊社では判断している。

20150831_市況_図表3 東京圏の募集賃料の動向

出所:株式会社一五不動産情報サービス
注:Nはサンプル数を示す。点線は各期の賃料サンプルのうち、上位10%と下位10%を結んだもので、賃料サンプルのバラつき具合を示す。

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関西圏の賃貸マーケット動向

(1)需給動向

 2015年7月の関西圏の空室率は1.1%となり、前期(15年4月)の1.8%から0.7ポイント低下した(図表4参照)。今期(15年5月~7月)の新規供給は4.3万㎡に対し新規需要は6.1万㎡で、2四半期連続での需給改善となった(図表5参照)。

 具体的にみると、オリックスはオーティーティーロジスティクス向けの専用センターである「枚方ロジスティクスセンター」の竣工を発表した(*8)。そのほかにもBTS型物流施設の新規稼働や既存物件の稼働率の向上があり、関西圏では再び1%強の空室率にまで低下している。今後の開発では産業ファンド投資法人が「IIF西宮ロジスティクスセンター」の敷地内における増築プロジェクトを発表(*9)するなど、新規開発は旺盛で、2016年下半期以降に新規稼働が相次ぐ見通しである。

 また、関西圏に特有の事象として大規模工場の再編が挙げられる。周知の通り、パナソニックは遊休資産の処分を進めており、既に閉鎖された尼崎第1~3工場のゆくえが注目されている。そのうち第3工場については、その土地を所有する兵庫県企業庁が土地譲渡契約を締結したことを発表した(*10)。当工場に関しては売却手続きが進んでいるようだ(*11)。他方、第1、第2工場は売却合意ができなかった模様で(*12)、依然として不動産マーケットに不透明感が残っている。


20150831_市況_図表4 関西圏の空室率の動向

20150831_市況_図表5 関西圏の需給バランスの動向

出所:株式会社一五不動産情報サービス


8.2015年7月31日付 オリックス(株) プレスリリースより
9.2015年7月8日付 産業ファンド投資法人 プレスリリースより
10.2015年8月28日付 兵庫県企業庁 プレスリリースより
11.建物に関しては、2014年3月31日付 パナソニック プラズマディスプレイ(株)によるプレスリリースにて、(株)センターポイント・ディベロップメントに売却することを決定し、譲渡契約を締結したことが発表されている。
12.2015年8月22日付 日本経済新聞より


(2)賃料動向

 2015年7月の関西圏の募集賃料は3,560円/坪で、前期の3,500円/坪から60円/坪(プラス1.7%)の上昇となった。

 関西圏の募集賃料は2013年4月の3,150円/坪を底に、2年以上にわたり上昇基調が続いている。この間の賃料上昇率はプラス13%で、物流セクターとしては高い水準である。

20150529_市況_図表6 関西圏の募集賃料の動向

出所:株式会社一五不動産情報サービス
注:Nはサンプル数を示す。点線は各期の賃料サンプルのうち、上位10%と下位10%を結んだもので、賃料サンプルのバラつき具合を示す。


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